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August 25 何不买房？我前两天在和谷主算我们房东买房的回报率，我们得出的结论是：不算太差，也不算太高，属于一项比较稳健的投资。请注意，我这里不是指所有的房子，而就是指我和谷主租的房子。
中国的金融市场和美国的差别很大，一个主要的特点是：老百姓即使有了钱，也没有太多的渠道投资。股市基本上还有赌场的特征，债券市场基本上不向个人投资者开放，直接投资实业或者通过非正规金融渠道放贷也不是很多人能够或者敢做的。剩下的投资渠道，基本上就是买房或者存银行了。事实上，中国居民手上的金融资产，还是以银行存款为主。
但，一点简单的算术就不难算出，从回报率看，买房恐怕要比存银行划算多了。
这么说吧，假设你有100万（你可能没有，但是中国有很多人有。而且通常即使一个小家庭没有，算上爹妈老丈人丈母娘，能凑出100万的就不少了。这也是中国的买房者中，一次性付清的购房者比例相当大的一个原因。如果我没有记错数，平均算起来，中国购房者首付占总房款的平均比例基本上在50％左右）。
你可以选择把这100万存在银行，现在5年期定期存款的利率是3.6%，这应该是个人能够拿到最高的存款利率了。然后假设一年的通胀率是2％，这是相当温和的通胀了，那存银行的真实年回报率(剔除通胀的因素)就是大约1.6%。
你也可以选择买一套100万的房。买房的回报率不是那么直接，需要做一些假设。你不用同意我的假设，这里只是一个例子：
首先，不管买了房是自住还是出租，房子都提供了“收入流”。如果是出租，收入流自然就是租金。如果是自住，收入流还是这个房子的租金。因为你享受了这个房子提供的服务，如果你在市场上购买这样的服务，你就要出相应的租金。但你拥有了房子， 所以就省下了你原本需要出的租金，这仍然是你收入的一部分，虽然你没看到。我现在假设房价/租金比是33又1/3，也就是100万的房，一年能租3万块（2500一个月），这个假设恐怕不算特别离谱吧。
其次，我假设，在没有通胀的情况下，房子本身不会升值也不会贬值，租金也不会涨也不会跌。换句话说，如果没有通货膨胀，现在100万的房子，10年后是100万，30年后还是100万，租金也是一样。我个人觉得，这是一个非常保守的假设。当然，你可能会有不同的看法。
最后，我假设租金和房价都会随着通胀一起水涨船高的。假设通胀是2％，那这意味着明年房价会变成102万，租金则变成3万6百一年，换句话说，房子和租金是不会因为通胀而缩水的，房子和租金的真实价值始终不变。这是真实资产的基本特点，就像黄金，大米，不会因为央行印了太多的票子而变得不值钱一样，房子和房子提供服务的价值，也不应该因为央行多印了票子而缩水。
做了这些假设之后，买房的真实年回报率是多少？很简单3/100=3％。
存银行的真实回报率是1.6％，买房的真实回报率是3％，如果有钱，还是买房的回报率高比存银行的回报率高。而如果根据我个人的判断，我这里做的假设，很可能是高估了存银行的回报率（通胀率很可能会高于2％），而低估了买房的回报率（租金可能会涨，房价也有可能会涨，在有通胀的情况下，租金和房价可能会涨的更快，因为人们需要真实资产来保值）。
所以，即便纯粹从赚取正常回报率的角度看，从保值的角度看，很多有闲钱的人算计算计也会觉得买房比存银行划算。这些人未必是想炒房（我上面的假设里，特地假设了房价不会在没有通胀的情况下上涨，也就是炒房的人是不会在我设想的情况下赚钱的），但他们理性的行为也会自动的推高房价。
中国房价让很多人觉得高的原因有很多，现在还要在加上一条：投资渠道缺乏。如果中国能有一个有效的金融市场，能够使得老百姓通过其它渠道投资的回报率达到5％甚至10％（根据各种测算，中国资本的回报率大约是10％左右），那中国房价上涨的压力恐怕要小很多。 Comments (31)
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